English
Deutsch
Español
door Pablo 
Nu komen we op het punt wat vaak het onderwerp is wanneer je geïnteresseerd bent in het kopen van een huis wat gelegen is op “terreno rústico” of campo In sommige gevallen heeft de huidige eigenaar –naar eigen zeggen- de woning inmiddels gelegaliseerd. En als dat nog niet gebeurd is, is de huidige eigenaar in bijna alle gevallen bereid dat te doen (en te bekostigen) wanneer zich een potentiële koper aandient.
Hoe het in de praktijk meestal gebeurt
Hoe legaliseert men achteraf een woning? Een architect heeft een zogeheten “oudheidsverklaring” opgesteld waarin gesteld wordt dat de bebouwing inmiddels minstens X jaar geleden voltooid is. Deze verklaring is van belang omdat, als de bouw maar lang genoeg bestaat zonder dat de gemeente heeft geprotesteerd, de gemeente haar recht heeft laten verjaren om actie (lees stilleggen van de bouw of afbreken van het gebouwde) te ondernemen. Er wordt bij de gemeente een rapport aangevraagd, een zogeheten “informe de no infracción urbanística”. Hierin verklaart de gemeente dat er tegen de bebouwing nooit gemeentelijk initiatief is ondernomen, noch sancties zijn opgelegd. Hiermee bevestigt de gemeente dus indirect dat haar recht is verjaard. De gemeente verklaart hiermee NIET dat de woning voldoet aan de normen.
De architect levert de oudheidsverklaring, een projectbeschrijving en plattegrond met geo-coördinaten aan bij de notaris. En, tesamen met de gemeentelijke verklaring, is dit voldoende om een notariële akte op te stellen waarin het eigendom beschreven wordt. Vervolgens kan deze akte worden aangeboden bij het Registro de la Propiedad. Het Registro stuurt een melding naar de gemeente, om aan te geven dat er een bebouwing is ingeschreven zonder dat er een bouwlicentie is overlegd. Daarmee maakt het Registro melding van het feit dat er een woning wordt ingeschreven die mogelijk “fuera de ordenación” is, ofwel misschien buiten de gemeentelijke urbanistische normering valt.
Met deze vorm van legalisering wordt een belangrijk issue bewerkstelligd, namelijk dat het eigendom, de woning in zijn huidige vorm, met eventueel zwembad en/of bijgebouwen en alle geconstrueerde meters wordt ingeschreven in het Register en dus een naar derden verdedigbaar recht wordt.
Formele consequenties
Wat met deze vorm van legalisering niet is bewerkstelligd, is dat de gemeente het huis als legaal aanmerkt. Het is namelijk op voorhand niet duidelijk, of de woning naar maatstaven van de gemeente legaal zou kunnen zijn. Immers, omdat er geen bouwvergunning is aangevraagd bij de gemeente, is het project niet getoetst op de urbanistische normering van de gemeente.
Elke gemeente is autonoom in de toepassing van de normeringen. In de praktijk zijn er die er allemaal niet zo´n probleem van maken, en andere die bekend staan als “Roomser dan de paus”. Wil je een formele legalisatie, zal je alsnog bij de gemeente een vergunning moeten aanvragen en de bijbehorende leges betalen.
Praktische consequenties voor bewoonbaarheidsverklaring en nutsvoorzieningen
Het kan betekenen dat de gemeente weigert voor de woning in kwestie een “licencia de ocupación” (bewoonbaarheidsverklaring) af te geven, indien blijkt dat de woning “fuera de ordenación” is. Hierdoor kan het een probleem worden om het watercontract op je naam te krijgen. De betalingen kan je wel automatiseren van je eigen rekening, maar het contract blijft dan mogelijk op naam van de oude eigenaar. Maar weer niet elke waterleverancier vereist dit, dus mogelijk lukt het toch om zonder bewoonbaarheidsverklaring het watercontract op je naam te krijgen. Of misschien heeft de woning wel de beschikking over een eigen waterbron.
Zonder bewoonbaarheidsverklaring is het in ieder geval niet mogelijk de verhuurvergunning te verkrijgen die tegenwoordig vereist is indien je vakantieverhuur wilt starten.
Aangezien gemeentelijke riolering ontbreekt in “terrenos rústicos”, is de woning meestal uitgerust met een sceptic tank. Tegenwoordig zullen veel gemeenten eisen dat je –om een bewoonbaarheidsvergunning te verkrijgen- een systeem installeert wat het rioolwater (aguas negras) zuivert (oxideert), alvorens het de sceptic tank in verdwijnt. Dit laatste is een voorbeeld van het effect van de nieuwe wetgeving, die beoogt de omgevingsschade van de woningen op rustico grond te beperken.
Koopadvies
Wie geïnteresseerd is in het kopen van een huis gelegen in een “rústico” gebied, kan een koopadvies aanvragen bij ons, waarin de legale aspecten van een specifieke woning worden beschreven, met de mogelijke consequenties. Gebaseerd op dit rapport kan je dan besluiten wel of niet te kopen en tot welke prijs je bereid bent te gaan, afhankelijk van de “mitsen en maren”.
