Wie betaalt overdrachtsbelasting in Spanje?

Een restaurant met terras, een bar aan de Costa Blanca of een kleinschalig hotel kan een sterke zakelijke én persoonlijke stap zijn. Maar wie betaalt overdrachtsbelasting in Spanje bij zo’n aankoop? In de meeste gevallen is dat de koper. Toch is dat antwoord pas het begin, want bij een horecabedrijf maakt de juridische vorm van de transactie een groot verschil voor de belastingdruk.

Koopt u alleen het bedrijf, inclusief inventaris, huurcontract en goodwill? Of koopt u ook het pand waarin de onderneming gevestigd is? Gaat het om bestaand commercieel vastgoed of om nieuwbouw? Wie die vragen vóór het tekenen scherp heeft, voorkomt dat een ogenschijnlijk aantrekkelijk object financieel anders uitpakt dan verwacht.

Wie betaalt overdrachtsbelasting in Spanje bij een pand?

Bij de aankoop van bestaand onroerend goed is de hoofdregel duidelijk: de koper betaalt de Spaanse overdrachtsbelasting, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, meestal afgekort tot ITP. Deze belasting geldt bijvoorbeeld wanneer u een bestaand restaurantpand, hotelgebouw, winkelruimte of beleggingspand koopt van een particuliere eigenaar of in een transactie die niet met btw wordt belast.

De verkoper betaalt doorgaans geen ITP. Wel kan de verkoper te maken krijgen met andere lasten, zoals gemeentelijke meerwaardebelasting – plusvalía municipal – en belasting over de gerealiseerde vermogenswinst. Die kosten horen dus bij de verkopende partij, tenzij in de koopovereenkomst rechtsgeldig andere afspraken worden gemaakt over de economische verdeling.

Voor kopers in de regio Costa Blanca is vooral de regelgeving van de Comunidad Valenciana relevant. Het algemene ITP-tarief ligt hier doorgaans rond 10 procent, maar tarieven, uitzonderingen en voorwaarden kunnen veranderen. Bovendien wordt de belasting niet altijd uitsluitend berekend over de koopprijs. De Spaanse fiscus kan uitgaan van de hoogste waarde: de overeengekomen prijs of de fiscale referentiewaarde van het object. Een lage prijs in de akte is daarom geen garantie voor een lage aanslag.

Niet iedere horecadeal is een vastgoedtransactie

Bij een horecaovername in Spanje worden twee zaken vaak door elkaar gehaald: de overname van de exploitatie en de aankoop van het vastgoed. Dat zijn juridisch en fiscaal verschillende transacties.

Neem een café dat gevestigd is in een huurpand. U kunt de exploitatie overnemen: de inventaris, handelsnaam, voorraad, vergunningen voor zover overdraagbaar, klantenbestand, personeel en het recht om de bedrijfsruimte te huren. In dat geval koopt u niet automatisch onroerend goed. De vraag of ITP verschuldigd is, hangt dan af van wat er precies wordt overgedragen en hoe de overeenkomst is opgebouwd.

Koopt u daarentegen een restaurant én het pand waarin het restaurant is gevestigd, dan moet de vastgoedcomponent afzonderlijk worden beoordeeld. Voor het bestaande pand is ITP vaak aan de orde. Voor inventaris, voorraad en goodwill kunnen weer andere fiscale regels gelden. Juist daarom is één totaalbedrag op een summiere overeenkomst zelden verstandig. Een heldere uitsplitsing beschermt zowel de koper als de verkoper en maakt de financiële due diligence betrouwbaarder.

Overname van een lopende onderneming

Wanneer een complete, zelfstandig werkende onderneming wordt overgedragen – een zogeheten economische eenheid – kan de overdracht onder bepaalde voorwaarden buiten de Spaanse btw-heffing vallen. Dat betekent echter niet automatisch dat er nergens belasting verschuldigd is. De behandeling van vastgoed, losse activa en eventuele rechten uit een huurcontract vraagt afzonderlijke beoordeling.

Ook de praktijk telt mee. Een onderneming zonder werkende vergunningen, zonder personeel, zonder voorraad en zonder reële exploitatie kan fiscaal anders worden gezien dan een direct voortzetbare zaak. Voor een koper die onder de Spaanse zon wil starten, is dat essentieel: u koopt niet alleen een locatie, maar ook de mogelijkheid om daar zonder langdurige stilstand omzet te draaien.

Wanneer betaalt u btw in plaats van ITP?

Wordt een nieuw commercieel pand gekocht van een projectontwikkelaar of ondernemer die met btw factureert, dan is vaak btw verschuldigd in plaats van ITP. Bij commercieel vastgoed kan het algemene Spaanse btw-tarief van 21 procent gelden. Daar komt in veel gevallen nog de heffing op gedocumenteerde rechtshandelingen bij, de Actos Jurídicos Documentados of AJD.

Dat klinkt eenvoudig, maar bij bedrijfsruimtes zijn uitzonderingen mogelijk. Een tweede levering van vastgoed is vaak vrijgesteld van btw en valt daardoor doorgaans onder ITP. Soms kan een vrijstelling onder specifieke voorwaarden worden opgegeven, bijvoorbeeld wanneer koper en verkoper ondernemer zijn en aan de vereisten voldoen. Dat kan relevant zijn voor de liquiditeit en eventuele btw-aftrek van de koper, maar het is geen standaardkeuze die zonder fiscaal advies moet worden gemaakt.

Voor ondernemers is het verschil aanzienlijk. ITP is normaal gesproken een directe kostenpost die u niet terugvraagt. Btw kan, als de onderneming belaste prestaties verricht en aan alle voorwaarden voldoet, mogelijk geheel of gedeeltelijk aftrekbaar zijn. Een lunchroom of bar met vooral btw-belaste omzet heeft een andere uitgangspositie dan een vastgoedbelegger die vrijgesteld verhuurt.

De koopprijs is niet uw volledige investeringsbudget

Bij de aankoop van een horecapand in Spanje is het verstandig om niet alleen naar de vraagprijs te kijken. Naast ITP of btw en AJD kunnen notariskosten, registratiekosten, juridische begeleiding, taxatiekosten, financieringskosten en kosten voor vergunningen of technische aanpassingen spelen. Bij een horecazaak komen daar geregeld investeringen bij voor terras, afzuiging, brandveiligheid, toegankelijkheid, keukenapparatuur of geluidsisolatie.

Reken daarom vanaf het eerste bod met een realistisch all-in budget. Wie bijvoorbeeld een bestaand horecapand koopt voor 400.000 euro en rekening moet houden met circa 10 procent ITP, ziet de investering alleen al door deze belasting met ongeveer 40.000 euro stijgen. Daarbovenop komen de overige aankoop- en opstartkosten. Voor een financieringsaanvraag is die volledige kapitaalbehoefte belangrijker dan alleen de koopsom.

Een lage overnameprijs is bovendien niet altijd een buitenkans. Als het huurcontract afloopt, een terrasvergunning onzeker is of het pand fiscaal hoger wordt gewaardeerd dan de koopprijs, kan de daadwerkelijke investering snel oplopen. Een goede beoordeling kijkt daarom naar exploitatie, locatie, vergunningen, contracten én fiscaliteit.

Wie betaalt overdrachtsbelasting Spanje als partijen anders afspreken?

Partijen kunnen onderling afspreken dat de verkoper een deel van de aankoopkosten compenseert, bijvoorbeeld door een lagere netto-opbrengst te accepteren of door bepaalde kosten voor zijn rekening te nemen. Civielrechtelijk kan daar ruimte voor zijn. Tegenover de fiscus blijft echter de wettelijke belastingplicht bepalend. Bij ITP is dat in beginsel de koper.

Zet afspraken dus niet alleen mondeling vast en ga niet uit van een standaard Nederlands koopproces. In Spanje zijn de koopreservering, het arras-contract, de ontbindende voorwaarden, de verdeling van kosten en de uiteindelijke notariële akte bepalend voor uw positie. Vooral bij een horecaovername moeten ook de voorwaarden rond vergunningen, huurcontract, personeel, schulden en inventaris nauwkeurig worden beschreven.

Aangifte en betaling: timing is cruciaal

Na de ondertekening van de notariële koopakte moet de koper de verschuldigde belasting binnen de geldende termijn aangeven en betalen bij de bevoegde autonome regio. In de Comunidad Valenciana geldt hiervoor vaak een korte termijn, doorgaans 30 werkdagen. Pas na correcte afhandeling kan de eigendom normaal gesproken worden ingeschreven in het eigendomsregister.

Wacht daarom niet tot na de overdracht met het verzamelen van documenten. De fiscale berekening, de referentiewaarde, de financieringsvoorwaarden en de benodigde liquiditeit horen vóór de notarisdatum op tafel te liggen. Dat voorkomt vertraging, boetes en een onnodig stressvolle start van uw onderneming.

Bij Horeca Spanje zien we dat de beste aankopen beginnen met duidelijkheid vóórdat er wordt getekend. Laat de structuur van de overname, de staat van het pand en de fiscale kosten daarom beoordelen als één geheel. Dan koopt u niet alleen een aantrekkelijk horecabedrijf aan de Costa Blanca, maar bouwt u ook met vertrouwen aan een exploitatie die financieel klopt.